事件：8 月10 日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，对61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间由原定的2021 年8 月10 日延长至8 月31 日，并对61 宗地块的拍地规则和最高限价进行了调整。8 月11 日，青岛市自然资源和国土局发布公告称，7 月30 日青岛公示的第二批次集中出让的100 宗地拍卖活动因故“终止”。

天津第二轮集中供地土地规则调整后，土地溢价率大幅降低至15%。天津市的补充公告中，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，并对此前公布的61 宗地块的最高限价均进行了调整，其中1 宗地块增设最高限价，60 宗地块对原最高限价进行下调。经统计，60 宗限价地块的起始价总计为531.47 亿元，原最高限价总计785.25 亿元，下调后的最高限价总计610.89 亿元，土地溢价率由47.75%大幅下降到了14.94%，每块土地的溢价率也都未超过15%。从天津首批集中供地的结果来看，成交的45 地块中，有29 宗土地溢价成交，最高溢价率达49%，第二轮拍地规则调整之后，预计将有效的控制土地溢价率，达到“稳地价”的目标。

青岛随之也发布公告“终止”第二批集中供地，我们预计其也将对土地出让规则和价格进行调整。

首批集中供地未达到“稳地价”的目标，房企利润空间被挤压。

从首批集中供地的效果来看，并未达到集中供地的政策初衷，整体的土地溢价率抬升。我们统计的12 家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77pct，并且各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争十分激烈。同时，多数城市要求在达到限价之后“竞自持、竞配建”，这也无形的拉高了土地价格和开发商成本。在“高地价，限房价”的市场环境下，房企的利润空间被挤压，使得房企的毛利率持续走低，这也是市场对板块的悲观情绪较为浓厚的原因。

我们认为，在“稳地价”的目标指引下，各地第二、三批土地集中供应规则将迎来新的调整，向“北京模式”看齐，天津的新拍地规则或为大趋势，采用摇号、控最高限价等方式，有效降低土地溢价率。若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本降低，整体利润率水平将迎来回升，毛利率拐点的到来可期。

投资建议：行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，市场预期或将迎来修正。

目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE(2021E)均值为4 倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。

在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。

风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

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