10月15日，中国银河发布研究报告称，将维持房地产行业推荐评级。

分析认为，存在信用风险的房企具有以下特征：1)现金流：融资性现金流入占比持续高于经营性现金流入占比，现金流量净额处于较低水平甚至降至负值，现金流周期性波动特征明显；2):杠杆结构普遍偏高，“三条红线”踩线较多；3)周转率：存货周转率持续处于较低水平；4)加权平均融资成本：处于行业较高水平，且持续上升。

行业整体风险指数比较健康，“尖子生”比例比较高，即：人。我们整理了31家a股房企和49家h股房企的相关风险指标。a股房地产企业平均现金流量净额为55.47亿元，平均存货周转率为0.32，剔除预收款后的平均资产负债率为71.01%，平均净负债率为89.28%，平均现金短债比为1.90，平均综合融资成本为6。目前行业整体风险指数比较健康，个别房企的信用风险不会影响整个行业。多数指标优秀的“尖子生”，如万科、金地、赵社、保利、中海、世茂、龙湖、华润等，需要警惕一些企业的一些指标。

政策转变开始了，这个周期的历史不会简单地重演。相比之下，目前的房地产周期已经走弱。过去6年，在“房住不炒”的大框架下，总体政策态度是“松”“紧”。在销售过热、土地拍卖增多、房企闪电事件频发的趋势下，央行开始释放维稳信号，政策转向拉开序幕。但历史不会简单重复，很难再现“大放水”的放松。在央行层面，可以期待房贷和住房信贷的放松，地方层面库存压力较大的城市也会效仿哈尔滨，出台相关政策促进需求释放。我们认为，“房住不炒”的主基调不会松动，但刚性需求释放将得到支撑，“有限增长”和“有限下降”将在未来很长一段时间内齐头并进。

建议投资前几轮房地产周期：复盘。政策对行业估值灵活性的影响大于业绩。当基本面处于底部区域时，行业估值通常开始上升，市场从宽松政策的预期出发。目前市场处于“基本面底部区域”和“政策底部”的结合。政策释放了保持稳定的信号，信贷水平可以放宽。第四季度是布局的好时机。整体行业风险可控。个别房企风险事件凸显后，行业信用结构重构，集中度进一步提升，有利于经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业的龙头个股，即万科A、保利地产(600048)、金地乐(600383)、新城控股(601155)、金科(000656)3.336亿元；建议关注优质物业管理公司：金科服务(9666)。香港)、旭辉永盛服务(1995.HK)和新大正(002968)。

风险：意味着风险事件发酵超预期，融资环境改善不及预期。

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