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中国银河维持房地产行业推荐评级:房企信用风险分析及未来政策推演-房企风险

时间:2021-10-18 08:50  阅读量:19670  

10月15日,中国银河发布研究报告称,将维持房地产行业推荐评级。

分析认为,存在信用风险的房企具有以下特征:1)现金流:融资性现金流入占比持续高于经营性现金流入占比,现金流量净额处于较低水平甚至降至负值,现金流周期性波动特征明显;2):杠杆结构普遍偏高,“三条红线”踩线较多;3)周转率:存货周转率持续处于较低水平;4)加权平均融资成本:处于行业较高水平,且持续上升。

行业整体风险指数比较健康,“尖子生”比例比较高,即:人。我们整理了31家a股房企和49家h股房企的相关风险指标。a股房地产企业平均现金流量净额为55.47亿元,平均存货周转率为0.32,剔除预收款后的平均资产负债率为71.01%,平均净负债率为89.28%,平均现金短债比为1.90,平均综合融资成本为6。目前行业整体风险指数比较健康,个别房企的信用风险不会影响整个行业。多数指标优秀的“尖子生”,如万科、金地、赵社、保利、中海、世茂、龙湖、华润等,需要警惕一些企业的一些指标。

政策转变开始了,这个周期的历史不会简单地重演。相比之下,目前的房地产周期已经走弱。过去6年,在“房住不炒”的大框架下,总体政策态度是“松”“紧”。在销售过热、土地拍卖增多、房企闪电事件频发的趋势下,央行开始释放维稳信号,政策转向拉开序幕。但历史不会简单重复,很难再现“大放水”的放松。在央行层面,可以期待房贷和住房信贷的放松,地方层面库存压力较大的城市也会效仿哈尔滨,出台相关政策促进需求释放。我们认为,“房住不炒”的主基调不会松动,但刚性需求释放将得到支撑,“有限增长”和“有限下降”将在未来很长一段时间内齐头并进。

建议投资前几轮房地产周期:复盘。政策对行业估值灵活性的影响大于业绩。当基本面处于底部区域时,行业估值通常开始上升,市场从宽松政策的预期出发。目前市场处于“基本面底部区域”和“政策底部”的结合。政策释放了保持稳定的信号,信贷水平可以放宽。第四季度是布局的好时机。整体行业风险可控。个别房企风险事件凸显后,行业信用结构重构,集中度进一步提升,有利于经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业的龙头个股,即万科A、保利地产(600048)、金地乐(600383)、新城控股(601155)、金科(000656)3.336亿元;建议关注优质物业管理公司:金科服务(9666)。香港)、旭辉永盛服务(1995.HK)和新大正(002968)。

风险:意味着风险事件发酵超预期,融资环境改善不及预期。

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来源: 东方财富 编辑: 樊华
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